Forældrekøb er en god mulighed for at unge kan få bolig i de større byer, herunder særligt København og Aarhus. Men hvis du overvejer forældrekøb, er der mange aspekter, du bør være opmærksom på og det er altid en god idé at rådføre sig med en boligadvokat, så du er sikker på at have styr på alle elementerne i forbindelse med forældrekøb.
I denne artikel har vi lavet en guide til nogle af de punkter du bør overveje i forbindelse med forældrekøb.
Hvordan foregår et forældrekøb?
Forældrekøb er når forældre køber en bolig, som de herefter udlejer til deres barn.
Det er oftest i de større byer hvor det er svært for studerende at finde steder at bo til en overkommelig pris under studiet, hvor forældre går ind og køber typisk en lejlighed for efterfølgende at leje lejligheden ud til barnet.
For den studerende er det en mulighed for at komme tæt på studiet med en udlejer, de kender godt.
For forældrene er det en mulighed for at hjælpe deres børn med den bonus, at lejligheden over tid kan stige i værdi og således udgøre en investering i sig selv, ligesom lejligheden efter endt studietid ofte sælges til barnet 15 % under markedsprisen. De 15 % er det maksimale SKAT tillader at boligen bliver solgt under markedspris til før at det udgør en gave, der skal beskattes.
Udlejning ved forældrekøb
Når forældre vælger at leje en lejlighed ud til børn, gælder de almindelige regler for udlejning i lejeloven.
Det betyder at du først og fremmest skal holde øje med ejerforeningens vedtægter i forhold til udlejning. I nogle ejerforeninger er det ikke tilladt at udleje lejligheden, og det er derfor det allerførste du skal tjekke inden du køber en lejlighed med et formål at leje den ud.
I er også forpligtede til at udarbejde en lejekontrakt, der regulerer lejeforholdet. Boligministeriets standard A9-kontrakt kan anbefales i denne forbindelse og skal ’blot’ udfyldes. Vær særligt opmærksom på lejekontraktens § 11, hvor undtagelser til lejeloven – fx tidsbegrænsning, årlig huslejestigning med nettoprisindekset – kan skrives ind.
Fremleje
I de større byer er de små lejligheder eftertragtede. I nogle tilfælde er det nemmere at finde en større lejlighed på 3 eller 4 værelser fremfor en på 1 værelse. Det kræver delvist en bedre økonomi hos de købende forældre, og herudover kræver det at barnet fremlejer et eller flere værelser til fx studiekammerater.
I forbindelse med fremleje skal du – ligesom med almindelige lejeforhold – sikre dig, at fremleje er tilladt i ejerforeningen.
Fastsættelse af husleje
Et af de helt store spørgsmål melder sig når huslejen skal fastsættes, da der er mange aspekter at have med i overvejelserne.
Forældrene har som regel interesse i at holde huslejen nede, delvist for at hjælpe barnet og delvist fordi at indtægten beskattes over et vist niveau.
Men huslejen må ikke være for billig da den skal sættes så den passer til den aktuelle markedsleje. Det skyldes at den almindelige lejelov også gælder selvom der lejes ud til et familiemedlem.
Hvis huslejen bliver sat for lavt i forhold til hvad SKAT mener kan det få konsekvenser da forældrene skal betale skat af markedslejen. Samtidig skal barnet betale gaveafgift af forskellen mellem den betalte husleje og markedslejen.
Advokathuset Bredgade kan yde rådgivning til fastsættelse af en lav, men rimelig leje.
Boligsikring ved forældrekøb
Da et forældreløb udlejningsmæssig er ligesom alle andre lejer/udlejer forhold, er det muligt for banet at søge boligstøtte efter de gældende regler. >>Læs mere på borger.dk<<
Det er vigtigt at have med i de generelle overvejelser omkring økonomien, da det i nogle tilfælde gør at barnet kan betale en højere husleje end ellers og dermed også gør at økonomien for forældrene bedre kan hænge sammen.
Via borger.dk er det muligt at beregne, hvad det er muligt at få i boligstøtte. Tallet indeksreguleres hvert år og afhænger af lejlighedens størrelse og egen indtægt.
SKAT – udlejning er en virksomhed
I praksis søger mange forældrekøbere rådgivning til det skattemæssige aspekt. Det er vigtigt hverken at betale for meget eller for lidt.
Den betalte husleje tæller – som udgangspunkt – som personlig indkomst for forældrene. Det afhænger dog af, hvor finansiering oprindeligt kom fra. I nogle tilfælde etableres der en virksomhedsordning omkring lejligheden.
Udgifter til renovation og vedligeholdelse kan i visse tilfælde modregnes i den skattepligtige indtægt.
At det ses som erhverv betyder også at forældrene skal føre regnskab for udlejningen, hvori det fremgår hvilke indtægter og udgifter der er for at holde driften.
Hvad sker der når barnet flytter?
Når barnet flytter, er det muligt enten at sælge boligen på det almindelige marked eller sælge den til barnet.
Som tidligere angivet er fordelen ved at sælge til barnet, at de kan købe til 15 % under markedsprisen. I nogle tilfælde bliver barnet boende og i andre tilfælde sælger de den blot videre øjeblikkeligt. Fordelen i denne situation er, at forældrene herved – skattefrit – kan overføre 15 % af boligens værdi til barnet. De 15 % kan meget vel udgør et større beløb end de ca. 60.000 kr., det er tilladt at overføre skattefrit hvert år i almindelige gave.
Det er også muligt blot at sælge boligen på det almindelige boligmarked via en ejendomsmægler.
Nogle forældre vælger at fortsætte udlejningen af lejligheden som en almindelig udlejningsejendom; dog ofte med en lidt højere husleje end da deres eget barn boede der.
Hvad kan en boligadvokat hjælpe med?
Hos Advokathuset Bredgade har vi stor erfaring inden for forældrekøb og vi er altid klar til at rådgive dig i forbindelse med forældrekøb.
Vi kan blandt andet hjælpe med følgende:
- Økonomisk vurdering
- Rådgivning til valg mellem virksomhedsbeskatning og kapitalafkastordning
- Gennemgang af juridiske grundlag
- Udarbejde af juridiske dokumenter i forbindelse med køb
- Hjælp til at fastsætte husleje
- Planlægning fra køb til salg
- Udarbejdelse af lejekontrakt
- Rådgivning om boligstøtte
- Lejekontrakt til fremleje
Kontakt vores erfarne boligadvokater Claus Christian Hansen på tlf. 3118 6622 eller Martine Lykke Tox tlf. 3118 6620 eller kontakt os via denne kontaktformular og vi vender hurtigt tilbage til dig:
